这意味着，服务业与消费者之间，还存在着巨大的供需错位。

一是在循环运动中推动经济增长。作者：张林山（中国宏观经济研究院研究员） 公丕明（助理研究员） 《光明日报》（ 2022年05月10日 11版） 进入专题： 资本 。

五是在获取利润时带来负外部性。资本运动的主要行为规律 从国内外经济发展史来看，资本运动呈现出一定的规律性，并且只要发展市场经济，资本的行为规律就会发挥作用。当前，应排除各种干扰和羁绊，统一防止资本无序扩张，不是不要资本，而是要资本有序发展的思想认识，以保护产权、维护契约、统一市场、平等交换、公平竞争、有效监管为导向，依法推进资本治理，完善资本行为制度规则，深化资本市场改革，完善市场准入制度，深化监管体制机制改革，完善行业治理和综合治理的分工协作机制，提升资本风险发现、处置和化解能力。近两年监管部门连续出手整治行业乱象，这是规范市场秩序的正常努力，绝不可理解为限制和打压资本。应充分激发各类资本活力，正确处理不同形态资本之间的关系，促进各类资本良性发展、共同发展，推动资本促进社会生产力发展，促进资本在扩大再生产中推动技术进步，强大制造业发展基础，增强经济增长内生动力，树立市场稳增长的信心、决心和预期，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间。

因此，资本扩大再生产客观上推动了技术进步。引导资本生长符合社会主义先进文化发展方向，正确处理资本和利益分配问题，践行资本推动实现共同富裕的重大使命。中央政府的专项债与其投在没用的基础设施上，不如购进地方政府的土地，只要能尽快恢复住房市场流动性，这些投资立刻就可以成为高价值资产。

只要金融系统不出问题，中国经济立刻就会满血复活。资产泡沫的风险，是由价格和规模两个变量共同决定。由于有稳定的租金，这部分投资的质量要远好于边际收益递减的铁公基和新基建。并不是价格越低越安全，只要规模不控制，再低的价格，也会出现供大于求，泡沫一样会破裂。

这也就解释了为什么其他比中国加入WTO更早，加入条件更优惠的其他国家，没有取得和中国一样的绩效。但在资本市场决定需求的不是价格的高低，而是价格是涨还是跌，只要价格下降，即使价格不高，需求会萎缩。

双轨制这样既要又要的策略说起来容易做起来难。新加坡的公积金的制度将稳定的就业作为现金流，解决了组屋公积金问题。估值越高，就意味着泡沫越大。这就必须另辟卖地之外的融资渠道。

5）所有直接或间接带来商品房供给大幅增加的项目，凡是依靠增加容积率融资的城中村改造、城市更新、工业/商业/办公/酒店转居住以及大规模棚户区改造，都必须立刻叫停。而能否融资，取决于有没有抵押品。在供不应求和供大于求转换点上，价格-数量的关系是非线性的——当市场需求是100套时，供给从99套增加到101套会导致原来的消费者竞争突然转变为生产者竞争，相应的市场价格也会从消费者价格不连续的暴跌至生产者价格。和所有双轨制一样，其住房双轨制最大的难点就在于商品和保障两个市场难以区隔。

泡沫越大，就意味着资本越便宜。一旦不能大规模压缩商品房供给，卖地收入自然减少，保障房投资也就成为无源之水。

正是2004年831土地招拍挂的强制推行，才使得地方政府卖地获得了巨额的融资。所谓房住不炒并不是要砍掉炒这个长腿，而是加长住这个短腿。

因此，通过房地产市场交易给不动产估值，赋予其流动性，是房地产市场最主要的功能。那一年，中国经济从1990年的3.9一举增加到了9.3。地方政府和社会资本是绝对的大头，也都是其他国家地方政府和社会资本绝对做不到的。要想让制止房价下跌，首先就必须调整战略改变预期。那么什么是泡沫破裂？简单讲，就是资产从供不应求转向供大于求。这就是使得两个价格差别巨大的市场不可避免地会出现套利。

正是这个条例，使得巨量城市土地成为有价资产，地方政府才可能用土地做抵押，开展了大规模投资。真正的问题是，怎么防止泡沫破裂。

正是这一战略，导致房地产在2021年第三季度突然从供不应求的预期突然变为供大于求的预期。事实是，房价下跌既没有拉动实体经济，也没有解决住房问题。

没有主要资本市场房地产的恢复，经济就不会恢复心跳，其他手术再成功，也改变不了经济衰退的大局，经济危机就会演变为社会动荡。这种混乱反过来会放大外部冲击的后果，甚至诱发本可避免的外部冲击。

做到这一点的前提，就是必须尽快出清已经进入市场的商品房用地。这一批中产阶级家庭财富的快速增长，支撑了中国作为美国之外最大的单一国内市场，为中国参与全球竞争提供了最大筹码。这就是第三个关键判断。中国房改不是把一个错误的制度改为正确的制度，而是完成了一个未完成的制度。

现在对走出亚洲金融危机的解释是中国政府实施积极的财政政策和稳健的货币政策，努力扩大内需、刺激经济增长，深化国有企业改革，启动以职工养老保险、医疗保险为重点的社会保障制度改革。住房及其相关的公共服务（学校、医院、市政）是非常重的资产。

不仅是投资，由此带来家电、家具和装修的巨大消费，足以弥补商品房下降的需求缺口。而打压房价为核心的政策，很大程度上是建立在对资本市场的错误理解上。

这个说法从政治上讲没错。最后，限价、限购、限贷、加配套......一系列操作终于在去年打垮了二十年屹立不倒的世界最大资本市场。

基于预期的资本定价如同泡沫，一旦破裂，就不可能逆恢复。如果一年新建5000万套，一套50平方米，平均造价5000元/平方米（含基准地价），拉动固投就是12.5万亿。任何城市的预算内收入，都不可能用来支持全面的福利住房。中国只要重复房改，就可以将所有城市人口变为拥有商品住房资产的有产阶级。

城市不动产的价值飙升，为全社会提供了海量的信用。在生产者竞争的周期，简单取消各种限购并不足以创造资产价格上涨的预期。

如果牺牲炒，经济增长就会资本不足，轻则经济下滑，重则陷入危机。但现实是，房价如同生育率，压下来不容易，并不意味着恢复增长就容易。

新加坡少量高价商品房+大量低价组屋住房结构，证明只有商品房和保障房两条腿交替并行，分别承担炒和住两个职能，才有可能有针对性制定政策（保障控制价格，商品控制规模），才有可能实现平稳健康可持续的房地产市场。在世界百年未遇之大变局中，前一阶段的房地产政策已经将中国经济置于危险之中。